おはようございます。
神戸の税理士・公認会計士・農業経営アドバイザーの押田大輔です。
今回は生産緑地についてです。
生産緑地の指定解除に伴い、2022年に宅地が大量供給されることで、地価に影響を与えるといわれている問題です。今回は生産緑地に関わるこの問題をご紹介します。
生産緑地とは
生産緑地制度とは、市街化区域内にある農地を計画的に保全する目的で1992年に三大都市圏で始まった制度です。
生産緑地に指定されると、農地としての管理が義務付けられますが、一方で固定資産税について優遇があり、相続税等の納税猶予の制度を受ける事が出来ます。
上記のような優遇がある制度ではありますが、農業を営むことが前提ですので一度指定を受けると、建築の自由に制限受けることとなります。
ただし、次の要件に該当する場合には、市区町村に対して生産緑地の買い取りを申し出ることが出来るとされています。
１．指定告示日から３０年を経過したとき
２．主たる農業従事者が死亡したとき
しかし特別の事情により、市区町村が買い上げが出来ず、他の農家にあっせんしても買い手が現れなかった場合には生産緑地の指定が解除され、一般の宅地として流通することとなっています。
【生産緑地の概要】
２０２２年に制度開始以来最初の解除が始まる
三大都市圏で約13,000ヘクタール存在する生産緑地のうち約8割が、2022年に上記制度が開始されてから３０年を経過することになります。この期限を迎えたとき、所有者は市区町村の農業委員会に土地の買い取り申し出を行うことが出来るとされています。
しかし、現状では上記Ⅰの２．にある所有者が死亡のケースでの買い取りの申し出については、財政難などにより買い取りの実績はあまり見られないようです。
2022年を迎えた際も、同じような状況で農業委員会の買い上げが無い状態であれば所有者は、優遇税制のなくなった宅地を持ちこたえられずにデベロッパーなどへの売却を行うことが予想されます。
結果としてアパート、マンション建設などによる土地活用が進み、住戸の大量供給、住宅価格の下落につながる可能性があります。
生産緑地法の改正
一方で、これらの対策として、2017年4月に生産緑地法の改正が行われており、買取申し出の期間を10年間先送りにし、その間に引き続き税制優遇を受けることが出来る制度も創設されています。また相続税の納税猶予を受けるためには、そもそも農業継続の必要があることから買取申し出はそこまで多くならないとする声もあります。
地方のみならず、首都圏でも空き家問題が増加する中、新たに宅地が供給されることとなれば、土地の有効利用としてアパート建設が進む可能性が高くなります。相続対策としてアパート建設が盛んな昨今、不動産投資をお考えの方も多いと思われます。2022年は2020年のオリンピックに次いで、注目すべき年となりそうです。
